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LABIMMO 29 février 2024 : « Vers une reprise du marché en 2024 ? »
Taux d’intérêt, évolution des prix, revendications, remise en question… Les professionnels de l’immobilier ont débattu pendant 1h30, lors du premier Lab Immo Midi Libre de l’année à Montpellier.
Constat de blocage
Taux d’intérêt qui ont bondi de 1 % à 5 % en deux ans, flambée des prix dans l’ancien comme dans le neuf, durcissement des conditions d’octroi des prêts, forte demande alimentée par une croissance démographique (environ 15.000 nouveaux habitants chaque année dans l’Hérault), non remplacement du dispositif de défiscalisation Pinel à partir de 2025 dans l’immobilier neuf : le marché du logement traverse une crise inédite. Le constat en chiffres, d’abord. Françoise Cadène, responsable communication à la Chambre départementale des Notaires de l’Hérault, fait état d’une baisse significative du volume de transactions immobilières dans l’Hérault, entre novembre 2022 et 2023 : « – 13 % sur les appartements anciens, – 14 % sur les maisons anciennes, – 35 % sur les appartements neufs avec un pic de – 50 % à Montpellier intra-muros, et – 18 % sur les terrains à bâtir (chiffres Perval) », explique-t-elle. Le nombre de transactions chute de 29.659 en 2022 à 24.323 en 2023, soit une baisse de 18 %. « Je ne vois plus de primo-accédants, de jeunes couples de 25 ans, dans les dossiers, s’inquiète Bérengère Dubus, secrétaire générale de l’UIC (Union des Intermédiaires de Crédit) et dirigeante de FI Courtage (Montpellier). Cela pose un problème d’équité territoriale. Les métropoles doivent-elles être réservées à des catégories socioprofessionnelles aisées et des touristes ? »
Des prix qui s’ajustent
Après avoir très fortement progressé – « + 25 % dans l’ancien en cinq ans », insiste Jacques Rossi, pour la FNAIM 34 -, les prix commencent à décélérer. Comme un retour à la raison. « On ne peut pas encore parler de baisse des prix, mais il y a un ralentissement de la hausse. Nous étions en 2022 à + 9,3 % sur les appartements anciens, nous passons à + 4,6 %, illustre ainsi Françoise Cadène. Avec des disparités entre communes : + 18 % à Pignan, Clermont-l’Hérault ou Lamalou-les-Bains, + 15 % sur certains quartiers de Sète, mais – 3 % à – 5 % dans le centre historique de Montpellier – du jamais vu ! » Même phénomène pour les appartements neufs : de + 4,7 % en 2022, on passe à + 2,9 % en 2023. Pour Laurent Romanelli, président du groupe immobilier M&A, les prix pourraient même baisser dans le neuf, à condition « de revenir à la maîtrise des coûts de construction », en privilégiant des méthodes de travail plus collégiales entre corps de métier. « Dès la phase de conception, il faut travailler avec les architectes, les bureaux d’études techniques et les collectivités. Travaillons à livre ouvert sur les bilans. De mauvaises habitudes avaient été prises. » Sous-entendu : il n’est pas nécessaire, surtout en période de crise, d’avoir recours à du chanvre, de la brique ou des puits canadiens, solutions constructives onéreuses, pour qu’un bâtiment soit conforme à la nouvelle réglementation RE 2020.
Laurent Romanelli, M&A
« L’État aura-t-il les moyens de ses ambitions ? »
« Les investisseurs institutionnels, CDC Habitat et Action Logement en tête, auront-ils en 2024 les mêmes capacités financières qu’en 2023, pour racheter des logements locatifs intermédiaires ? Il y a un doute sur les moyens alloués par l’État.
Dans ce contexte, le Groupe M&A porte un ambitieux plan de développement national, avec son concept de résidences seniors Silver Garden. Il y a un vrai sujet pour créer une offre entre le pavillon individuel et l’Ehpad. Autres fers de lance, la requalification urbaine, par exemple avec le programme Forum 2 à Maurin (Lattes), avec la mairie annexe, des services et une surface alimentaire. »
Densité en 2e et 3e couronne
Jean-Pierre Pugens, maire de Montarnaud et ex-directeur de Hérault Logement, souhaite développer dans le cœur d’Hérault, aux côtés du maire de Gignac Jean-François Soto, une offre « plutôt locative, dans le secteur libre et pour le logement social. Cela permet une plus grande rotation des habitants, qui est nécessaire pour faire vivre les équipements publics. Si les actuels parents d’enfants scolarisés sont tous propriétaires, ils seront moins amenés à bouger dans 10 ans. Or, leurs enfants seront, eux, partis ». À Gignac, la Zac La Croix, idéalement placée, devrait donner le ton. Pour faire bouger les lignes, Bérengère Dubus, offensive, appelle à une union sacrée immobilière. « Chacun parle dans son domaine. Cela manque de transversalité. La FFB crée avec la FPI et la FNAIM ‘L’Alliance’ pour le logement, mais pourquoi ces fédérations ne consultent-elles pas l’Unam (aménageurs) ou les courtiers, sur les solutions de crédits ou les nouveaux modes de production d’habitat ? »
